Como funciona o SAC
No Sistema de Amortização Constante, a parte da parcela que abate a dívida é sempre a mesma: o valor financiado dividido pelo número de meses. O que muda é o juro, que incide sobre o saldo devedor e cai junto com ele. Por isso a parcela é decrescente.
Em um financiamento de R$ 240.000 a 0,9% ao mês em 360 meses, a amortização é de R$ 666,67 todo mês. A primeira parcela soma R$ 2.160,00 de juros e fica em R$ 2.826,67; a última fica em R$ 671,46.
Nesse mesmo contrato, o total de juros é de R$ 389.878 no SAC contra R$ 569.778 na Tabela Price — quase R$ 180 mil de diferença, em troca de uma parcela inicial cerca de R$ 577 mais alta.
Por que os bancos preferem SAC no imóvel
O saldo devedor cai mais rápido, o que reduz o risco da operação: se o imóvel precisar ser retomado, a dívida remanescente é menor do que seria na Price. Caixa e a maior parte dos bancos oferecem SAC como padrão no crédito imobiliário.
Para o comprador, a contrapartida é a exigência de renda maior na aprovação, já que o teste de 30% é feito sobre a primeira parcela, que é a mais alta de todo o contrato.
A parcela cobrada é maior que esta
O cálculo mostra apenas juro e amortização. A prestação real soma o seguro MIP, o seguro DFI, a taxa de administração e a correção do saldo devedor pela TR ou pelo IPCA, conforme a linha contratada. Nas linhas corrigidas por índice, a parcela pode até subir por um período, mesmo no SAC.
Para comparar propostas de bancos diferentes, use o CET — Custo Efetivo Total, de informação obrigatória antes da contratação.
Amortização antecipada no SAC
Amortizar reduzindo o prazo é o caminho que mais economiza: cada antecipação elimina as parcelas finais inteiras, com todo o juro embutido nelas. Amortizar reduzindo a parcela alivia o mês, mas preserva o prazo e boa parte dos juros.
No crédito imobiliário, o FGTS pode ser usado para amortizar o saldo a cada dois anos, dentro das regras da Caixa. É a forma mais barata de reduzir a dívida, porque o dinheiro parado na conta vinculada rende menos do que o juro do financiamento.