Price ou SAC no financiamento imobiliário
A Tabela Price mantém a prestação financeira constante, desde que taxa e indexador não mudem. No começo, grande parte da parcela paga juros e uma fração menor reduz a dívida. Isso entrega uma prestação inicial mais baixa, mas conserva o saldo devedor alto por mais tempo.
No SAC, a amortização do principal é constante. Os juros diminuem conforme o saldo cai, então a primeira parcela é a maior e as seguintes recuam gradualmente. Como a dívida baixa mais rápido, o total de juros costuma ser consideravelmente menor no mesmo valor, taxa e prazo.
A calculadora executa os dois modelos com os mesmos dados e mostra a diferença. A comparação correta não é apenas entre as primeiras parcelas: observe juros totais, total pago, trajetória das prestações e margem que cada sistema deixa no orçamento familiar.
Taxa nominal não é o custo completo
A prestação real de um crédito imobiliário pode incluir seguro por morte e invalidez permanente, seguro de danos físicos ao imóvel, tarifa de administração e atualização pela TR ou pelo IPCA. Esses valores dependem da instituição, da idade dos participantes, do imóvel e da linha contratada.
Por isso, compare propostas pelo CET, o Custo Efetivo Total. A instituição deve informar esse percentual antes da contratação, reunindo juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas vinculadas. Uma proposta com taxa anunciada menor pode ter CET maior depois dos custos adicionais.
Esta simulação isola a matemática de Price e SAC para tornar os sistemas comparáveis. Ela não substitui a planilha do banco. Antes de assinar, peça o CET anual, a evolução completa do saldo, as condições do indexador e o impacto financeiro de atraso ou amortização antecipada.
Entrada, prazo e renda necessária
Uma entrada maior reduz o valor financiado e, consequentemente, todas as parcelas e os juros. Ela também pode melhorar a relação entre empréstimo e valor do imóvel, influenciando a taxa oferecida. Preserve, porém, recursos para documentação, mudança, reforma e reserva de emergência.
Alongar o prazo diminui a prestação, mas aumenta o tempo durante o qual os juros incidem. Em contratos de décadas, uma pequena diferença de taxa ou prazo produz uma diferença grande no total pago. Simule cenários, não apenas aquele que alcança o menor valor mensal.
Os bancos avaliam renda, histórico de crédito, idade, comprometimento e características do imóvel. O limite de 30% usado pela ferramenta é uma referência comum de mercado, não uma garantia de aprovação. Outras dívidas e políticas internas podem reduzir a capacidade disponível.
Como reduzir juros depois de contratar
Pagamentos extraordinários podem reduzir o prazo ou a prestação. Se o objetivo é economizar juros, reduzir o prazo tende a produzir o maior efeito, pois elimina parcelas futuras e encurta o período de incidência. Reduzir a prestação pode ser preferível quando a prioridade é recuperar folga mensal.
Recursos do FGTS podem ser usados em situações permitidas para aquisição, amortização, liquidação ou pagamento de parte das prestações. As condições dependem das regras habitacionais vigentes, do imóvel, do contrato e do trabalhador; confirme a elegibilidade com o agente financeiro.
A quitação antecipada deve trazer redução proporcional dos juros e acréscimos futuros. Solicite ao banco a memória de cálculo e compare o saldo antes e depois da amortização. Uma ferramenta específica de amortização extra ajuda a testar valor, data e redução de prazo.